Il est nettement plus difficile de financer un logement en propriété qu'il y a dix ans

La hausse des prix de l'immobilier et des taux d'intérêt pèse sur l'accessibilité - ce que cela signifie pour les acheteurs et les vendeurs.

Durée de lecture : environ 6-7 minutes
Mise à jour : août 2025

Résumé

• Une évaluation récente du gestionnaire de patrimoine Flossbach von Storch, basé à Cologne, montre que les prix de l'immobilier sont en baisse : L'accessibilité à la propriété du logement s'est sensiblement détériorée par rapport à 2015.

• Les raisons : la forte hausse des prix d'achat des années 2010 et, depuis 2022, des taux d'intérêt hypothécaires nettement plus élevés (actuellement souvent autour de 3,5-4,0 %).

• Selon un exemple de calcul (prix d'achat moyen de 350 000 €, financement à 86 %, budget mensuel de 1 900 €, énergie/entretien compris), la durée de remboursement des crédits immobiliers a presque doublé.

• Il n'est pas certain que la baisse des taux d'intérêt compense ce phénomène - les attentes en matière d'inflation et les rendements des emprunts fédéraux à long terme restent déterminants.

Que mesure Flossbach von Storch ?

Flossbach von Storch calcule depuis 2003 un indicateur d'accessibilité financière pour l'immobilier résidentiel. L'indice tient compte des éléments suivants :

• L'évolution nominale des revenus,

• Les prix de l'immobilier,

• Les taux d'intérêt hypothécaires,

• les coûts d'énergie et d'entretien.

L'évolution de la durée d'amortissement sert de mesure centrale : elle montre combien d'années il faut à un ménage moyen pour se désendetter d'un objet moyen - en partant d'hypothèses proches de la réalité concernant les fonds propres, les intérêts, les frais annexes et le budget courant du ménage.

Qu'est-ce qui a changé depuis les années 2010 ?

Dans les années 2010, des taux d'intérêt très bas compensaient largement la hausse des prix d'achat - le logement restait finançable malgré la tendance à la hausse des prix. Depuis la hausse des taux d'intérêt en 2022/23, le rapport s'est inversé :

• Les prix d'achat ont maintenu leur niveau élevé en de nombreux endroits (avec des corrections au niveau régional),

• Les taux d'intérêt sont aujourd'hui nettement supérieurs à la phase de taux zéro,

• L'énergie et l'entretien sont devenus plus chers.

Résultat : même objet, même revenu - mais sensiblement plus difficile à assumer. De nombreux ménages constatent que le bien immobilier que leur ami(e) pouvait acheter il y a quelques années n'est plus facilement accessible aujourd'hui.

Exemple de calcul tiré de l'analyse

• Prix d'achat moyen : 350.000 €.

• Taux d'endettement : 86 %.

• Niveau des intérêts : environ 3,5-4,0 % par an.

• Budget mensuel : 1.900 € (pour les mensualités de crédit plus les frais d'énergie et d'entretien).

Sur la base de ces hypothèses, l'évaluation montre que la durée d'amortissement d'un crédit immobilier typique a presque doublé, ce qui signifie que l'engagement dans le financement et les risques de taux d'intérêt sont nettement plus longs.

Important : certains marchés divergent. Dans le comté de Bentheim, nous voyons - selon la situation, l'état du bien et l'efficacité énergétique - d'autres images de prix et de demande que dans les régions métropolitaines. Mais l'effet fondamental des taux d'intérêt s'applique partout.

Regard vers l'avenir : les taux d'intérêt baissent-ils - et cela aide-t-il ?

La question de savoir si les taux d'intérêt des crédits baisseront à nouveau dépendra avant tout de

• des anticipations d'inflation et

• des rendements des emprunts fédéraux à long terme (déterminants pour les lettres de gage hypothécaires).

Même en cas de baisse modérée des taux d'intérêt, l'accessibilité financière reste tendue en l'absence de changements significatifs des prix ou des revenus. Il ne faut pas s'attendre pour l'instant à un retour rapide au niveau de taux ultra-bas des années 2010.

Conséquences pour les acheteurs

1. Renforcer les fonds propres : 20 à 30 % de fonds propres plus les frais d'achat réduisent le taux, les majorations d'intérêts et la durée de remboursement.

2. Choisir une catégorie de biens réaliste : Les biens à haute efficacité énergétique ou les biens pouvant être rénovés avec un plan de rénovation clairement calculé peuvent être plus intéressants d'un point de vue comptable.

3. Durées